刚过去的4月，“自持”和“地价突破”成了土地市场的高频词。实际上，板块限价天花板突破，比地价上涨要来的更早些。
板块涨价 中介先“飘了”
“五一有空来看房吗？瓶窑都涨很多了，这里暂时还卖2万3，不过今年内涨到2万5不是没可能哦。”最近，崇贤中介的销售话术里，透露着一股子傲娇的味道。
崇贤中介的愿望能否在今年兑现还不得而知，但在楼市中存在感不高的瓶窑，新房限价大幅突破却是不争的事实。浙江省土地使用权网上交易系统上，挂出了两宗瓶窑地块，5月19日出让，限精装均价24000元/㎡。
这是什么概念？去年3月售罄的碧桂园良樾，高层精装均价不过2万元/㎡。一年之内，板块新房价格暴涨了20%！
类似的情况也出现在青山湖科技城。一周前小凤凰去青山湖某大体量项目跑盘，案场销售指着即将开盘的三期房源，自信满满：“我们将来是要开到毛坯2万2的！”
销售看出小凤凰的疑惑，解释道：“这附近的地块精装限价都快2万7了，16号线也开通了，新盘涨涨价也正常。”
据了解，该项目刚刚售罄的二期毛坯均价1.9万元/㎡出头，而更靠近宝龙广场附近的几个项目，也才2万元/㎡左右。新盘限价与在售楼盘均价一前一后差出快4500元/㎡，这放在限价严丝合缝的杭州，并不寻常。
而且，瓶窑和青山湖科技城不是个例，进入2020年以来，杭州板块限价突破的情况频有发生，很多板块也正在经历新一轮房价洗牌。
1字头变2字头 有的板块4个月涨32%
据小凤凰不完全统计，2020年的前四个月里，杭州十区中有28个板块出让过限价地，其中13个板块刷新了2019年的限价记录。在银湖、锦北、塘栖等传统刚需板块，1字头彻底成为历史。
13个限价突破板块（凤凰网房产/制图）
涨幅最大的要数银湖科技城，4月13日绿城的拿下板块内第一宗限价地，项目限精装均价20500元/㎡。
这块地刚挂出来的时候，市场就“炸锅”了，要知道同板块的泰禾世茂·大城小院，去年12月高层精装均价不过15500元/㎡，九龙仓雍景山高层毛坯价还不到14000元/㎡。
只是过了个年，银湖板块新房就大涨了32%！
如果说银湖科技城在售高层价格批不上去，是由于项目拿地时间久、销售周期长所致，那么仅按拿地间隔算，锦北板块的实际涨幅更大。
去年6月，中天在锦北拿下中天·雅境地块，高层毛坯均价约19800元/㎡。而今年中天·雅境北面的双限地块抛去3500元/㎡的精装后，毛坯限价23380元/㎡，比中天·雅境贵了3600元/㎡。
富阳、临安涨的如火如荼，杭州市区也不甘示弱。绿地竞得的塘栖商住地，精装限价23100元/㎡，比去年伟业控股拿下的地块高出3300元/㎡，涨幅约17%。大学城北、杭州南站也分别涨了7.82%和7.38%。
不过可以看出，涨价幅度超过10%的板块，大多位于富阳、临安、余杭的“外围地区”，本身就是价格低洼地带。而类似西兴、艮北、东新等主城区核心板块，价格上升空间并不大。
有的越涨越“香” 有的越涨越“凉”
土地“双限”后，杭州房价进入了“明牌”时代，新房与二手房的倒挂、板块未来与现在的差价都一目了然。
于是在“双限”天花板拔高后，这些肉眼可见的红利直接加速了某些板块的升温。
比如当红的大江东、勾庄、西兴，尽管5%左右的涨幅不多，但足够挑起购房者们的感知神经。
1字头的大江东，今年1月9月出让的阳光城地块限价19000元/㎡，比去年高出1000元/㎡，还把隔壁的融创城衬得更“香”了。项目今年两次登记中签率都在3%以下，就连最近一次加推大户型，也有毛9000组登记。
大江东实景（摄/尹小花）
勾庄，从去年26500元/㎡的幸福里，到29000元/㎡运河云庄，再到今年限价30500元/㎡的万科项目，半年内实现“魔幻三级跳”，彻底洗去了板块的“果蔬批发市场”气质。
均价29000元/㎡的璀璨澜宸、运河云庄、沁澜中签率也一路走低。某首开新盘销售还在群里打出了“摇到即赚70万”的“硬广”。
还有51500元/㎡的滨康综合体，比去年的滨江·御滨府高出了1200元/㎡。在显而易见的新房涨价趋势，和单价动辄7、8万元/㎡的二手房的双向刺激下，滨江核心区的新房更难摇了。
大江东实景（摄/帅凤凰）
然而不是每个板块都是“越涨越香”，像青山湖科技城、临安主城区限价蹭蹭上涨，但购房者似乎并不买账。
这些板块里的几个大盘，即使以目前的市场售价去化都挺困难，案场销售说“卖完了”，可透明售房网上显示的去化率还不足5成。
边缘板块本身的配套和未来规划就比不过杭州市区，加上板块内供应量大，原本销售情况就一般，通过限价提升来提振市场，几乎不可能。
而且在未来一段时间内，在这些板块不再会有限价上涨空间了，原因在于“5%的红线”。
虽然没有官方文件的明文规定，但“每年新房允许上涨5%”，是大家都心照不宣的“业内潜规则”。
某些板块的提价，势必会“吃掉”其它板块的限价上升通道。像杭州边缘地区涨的如火如荼之时，37500元/㎡的市北、金沙湖，58000元/㎡的翠苑，40800元/㎡的笕桥还是在“原地踏步”。
这些本身热度不错的板块，在一轮又一轮价格轮动中，始终与主流市场同频，它们往往不需要通过“释放限价空间”的方式提振市场信心。
都说“风水轮流转”，此时的大涨也许会在未来“横盘”，而此时的“横盘”，说不定就要迎来春天。
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