频繁“爆雷”的长租公寓，迎来了监管新规。
2月2日，北京市住建委、市市场监管局、市金融局、市委网信办、北京银保监局联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，首次明确禁止“长收短付”，严控“租金贷”拨付对象，承租人申请的“租金贷”资金不得拨付给住房租赁企业，只能拨付给个人。新规将于2021年3月1日起正式实施。
严禁“长收短付”
企业收付租金周期应匹配
以分期月付租金更便宜的噱头，鼓励租客申请“租金贷”，从而一次性从银行或小贷机构获取12个月的租金，再按月或季度向房东支付租金，一进一出之间，一个无形的资金池就形成了。池内的资金本应只用于支付租金，可也有长租公寓运营商玩起期限错配，比如将资金用于向房东收房，持续扩大市场规模，可一旦经营受阻，“8个瓶盖盖10个瓶”，就会出现资金链紧张甚至断裂。
缺乏监管的“租金贷”和资金池，是长租公寓频繁“爆雷”的深层次原因，也是新规的核心内容。
通知明确，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金周期必须匹配；收取的押金数额不得超过1个月租金，且应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管；严控“租金贷”拨付对象，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。
“租客申请了住房租赁贷款后，放贷机构可以把贷款发放给租客，也可以签订协议后直接发放给房东，但不能发放给住房租赁企业，及其关联企业或利益相关方。”北京市住建委相关负责人介绍，此前已经预收的超过3个月的租金部分和存量“租金贷”，租赁企业要建立专户逐步化解；已经预收的押金，也要一并纳入专用账户托管，押金托管的具体方式和流程后续还会出台配套细则。
押金须纳入专用账户托管
企业不能擅自动用和挪用
与租金相比，押金数额相对较小，但伴随企业经营规模扩大，同样可以形成“小资金池”。
针对押金，新规提出，住房租赁企业收取的押金数额不得超过1个月租金。
同时，要建立押金托管制度，住房租赁企业向承租人收取的押金，须通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，企业不能擅自动用和挪用。
此外，新规还明确了押金退还的期限和流程。住房租赁企业应于合同终止后2个工作日内通知北京房地产中介行业协会退还押金，北京房地产中介行业协会应在1个工作日内将押金的本金和同期存款利息退还给承租人。
据记者了解，已经预收的押金，一并纳入行业协会托管，至于押金托管的具体方式和流程，主管部门后续还会出台配套细则。
签订房屋合同3日内要在监管平台备案
住房租赁领域矛盾纠纷多发、调解沟通不畅，也一直是困扰广大房主和租客的一个难题。
为规范市场秩序，化解租赁纠纷，此次新规从企业信息报送、租赁合同管理、纠纷调解机制等方面进行了规定。
新规明确，住房租赁企业在北京开展业务前，须向注册地所在区住房城乡建设部门报送开业信息和从业人员名单，不报送开业信息的企业不得通过互联网发布房源信息。
同时，要求住房租赁企业使用北京住房租赁合同示范文本，并在签订承租或出租房屋合同3日内在北京市住房租赁监管平台备案，对未如实备案的企业将限制其通过互联网发布房源信息。这能让房主、租客、企业各方的权利义务关系更加清晰透明，避免因霸王条款、约定不明引发后续纠纷。
在租赁房屋装修方面，新规规定住房租赁企业出资对租赁住房进行装修的，须取得房屋产权人书面同意；住房租赁企业提前解除合同的，不得收取装修费用。
根据新规，北京房地产中介行业协会还将建立住房租赁纠纷行业调解制度，并定期公布北京住房租赁企业被投诉情况，调解住房租赁企业和当事人之间的矛盾纠纷。
符合条件的租赁企业可享受税收、金融等优惠
一系列监管新规的出台，是否会打击企业积极性，影响住房租赁行业发展？
记者注意到，在规范企业经营活动之外，大力发展住房租赁市场的政策主基调没有变。
新规对培育和鼓励住房租赁行业发展的方向进行了明确表态，北京将继续支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租，符合条件的住房租赁企业可以按规定享受税收、金融等优惠政策。
不过，住房租赁服务企业存在违法违规行为较多的，将由市住房城乡建设部门列入重点关注名单并向社会公布，提示谨慎选择；情节严重的将列入风险警示名单并向社会公布，警示重大风险；根据住房城乡建设部门的意见，市场监管部门、网信部门将分别对违规企业采取相应处理措施。
来源：综合自北京日报、新京报、中国证券报
编辑：云阳
校对：杨晶贻
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