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2月8日，央行、银保监会联合发文，明确保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。
新规的落地，不论是对减轻房企负债投资压力，还是打消银行发放涉房贷款诸多顾虑都有积极作用，一定程度上打开了融资空间，有利于更快推进保障性住房建设。
今年1月20日住建部工作会议指出，今年全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间），筹集目标较去年大幅增长156%。
机构认为，保障房建设短期可稳定地产行业投资，有望成为今年稳增长重要方向之一。 “十四五”我国保障性租赁住房发展有望进入加速期，装配式与绿色建筑迎来重大发展机遇。
保障性租赁住房有望加速推进
我国保障性安居工程自1994年起步，历了廉租房、经适房、棚改、老旧小区改造等多种形式发展，特别是14-18年的棚改，通过货币化安置有力拉动了房地产市场需求。
2021年以来，保障性租赁房政策密集出台，多个重要会议重提发展保障性租赁住房。去年底中央经济工作会议指出“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”。
各地也均将加快发展保障性租赁住房作为住房建设的重点任务。今年1月20日住建部工作会议指出“坚持租购并举，今年全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间）”，筹集目标较去年大幅增长156%，保障性租赁住房发展有望接力进入加速期。
国盛证券认为保障房建设短期可稳定地产行业投资，有望成为今年稳增长重要方向之一，长期看也是实现“房住不炒”与“共同富裕”两大目标的重要着力点，行业中长期有望展现优异成长。
十四五保障房投资望达到1.4万亿
根据各省市发布的保障房建设规划不完全统计，“十四五”期间全国预计将筹集共740万套保障房项目。如果考虑全国其他人口流入城市，国盛证券预计全国十四五保障房筹集套数约925万套。
根据住建部数据，2021全国40个城市计划新筹集保障性租赁住房93.6万套，假定去年保障房租赁房建设规模与建设规划一致，则2022-2025年保障房新建套数为（739-93.6）=645.4万套。
若按3000元/平米的建安成本及70平米的单位面积测算，2022-2025年我国保障房累计投资规模可达1.4万亿。弹性假设测算下，累计投资规模约5809-22589亿。
考虑到阶段性规划初期推进节奏较快，假设2022-2025年分别完成剩余“十四五”建设目标的30%/30%/25%/15%。假设新开工的保障性租赁住房在当年完成建安投资的30%，第二年完成60%，第三年完成10%。测算2022-2025年保障性租赁住房有望实现建安投资分别达2399/3856/3863/3050亿元，其中2022年保障房投资约占房地产建安投资的比例约为2%。
住建部规定了5种保障房来源（新建、改建、改造、租赁补贴、闲置住房改变用途），后4种均是存量房转化，国盛证券的投资测算基于所有保障房来源为新建，因此实际保障房投资可能低于预测。
绿色及装配式建筑迎来新机遇
保障房是政府主导投资项目，是响应“双碳”的重要手段，在产业层面也是引领建筑行业转型升级的重要政策载体。
参考以往行业发展经验，预计政府会对保障房的装配化率、绿色建造、智能建造标准提出更高的要求，形成行业示范标杆，从而加速绿色建筑的发展步伐。
国盛证券认为保障房有望发挥强大的政策引领作用，推动建筑全产业链工业化、信息化、绿色化变革：建造环节推行装配式建筑以及铝模板等技术，提升工业化、信息化水平，建筑材料选择绿色建材，建筑类型采用低能耗建筑，运维环节更注重节电节能。
具体来看，国盛证券认为绿色建筑产业链变革体现在以下四个方面：一是建造方式上、二是材料选择上、三是建筑类型上，四是运维方式上。
保障房建设将为装配式发展注入新动力。
保障性租赁房一般为政府统筹建设，项目体量较大，以批量建造为主，因此采取装配式建造形式具备一定成本优势。
此外，保障房以满足基本住房需求为主要目的，房屋个性化程度较低，房型设计、结构形式都较为标准化，与装配式生产标准化的特点较为契合。
综合来看，在保障房项目中运用装配式建造技术可有效提升住房标准化程度、保障工程质量，同时加快工程进度，节约综合成本。
从各地政策看，我国已有多个省市将保障房作为装配式工程试点项目，保障房大规模建设有望为装配式业务提供增量，将有力带动装配式建筑行业发展。
据测算，2022年保障房装配式新开工面积为0.95亿平米，占总新开工装配式建筑面积的14%，贡献年增量市场的41%，对装配式建筑行业拉动明显。
装配式建筑行业细分为三个赛道，分别为预制PC、钢结构及装配式装修。
预制PC结构是目前主流，在装配式建筑新开工面积中占近70%。而钢结构虽占比30%，在住宅中的应用比例较低，是未来政策重点支持方向。
细分市场看，2022年保障房带来的预制PC、钢结构、装配式装修市场规模（以面积计算）分别为2020年市场规模的24%、14%、61%。保障房对装配式装修市场拉动效果或最大，同时也将带动钢结构在住宅中的渗透率提升。
把握2条主线
国盛证券认为，今年在政策支持下保障房建设有望显著加快，可对冲民营地产企业投资收缩，避免地产投资过快下滑，保障房相关设计、投资建设订单有望快速增长，建议把握2条主线：
①保障房建设有望成稳增长重要方向之一，重点推荐中国建筑（全国保障房建设龙头）、上海建工（上海地区保障房建设龙头）、华阳国际（保障房设计龙头）、中国建筑国际（MIC装配式技术领先，安居类工程经验丰富）。
②保障房有望带动建筑行业工业化、信息化、绿色化转型加速，重点推荐钢结构龙头精工钢构、鸿路钢构；铝模板龙头志特新材与华铁应急；装配式装修龙头亚厦股份；关注集成卫浴龙头海鸥住工。
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