房地产正在迎来20年以来的大拐点，现在应该如进行房地产投资？如何选择核心资产？在《长盛时间·提问2022》中，网易传媒副总编辑姚长盛对话高和资本合伙人苏鑫，就以上热点问题进行解读。
地产开发商未来有两个转型方向
姚长盛：大家感觉这是房地产行业20年以来的大拐点，您觉得在这种特殊情况下，房地产现在应该怎么投资？
苏鑫：未来开发商的转型方向有两个，第一个，房地产原来是制造业，现在可能要收缩到或者降维到加工业，即原料加工——把土地变成标准的房子提供给社会，这里面未来的机会可能在国企、央企等一些融资能力、信用较好的机构里。
还有一类，干脆由制造业变成服务业。做空间只是一个硬件基础，最主要的还是提供内容。消费升级也好，产业升级也好，我觉得这两个是方向，对投资者来说也是一样，如果你要追求稳定的、长期相对较好的回报，可能就要往城市更新去转。
如果你追求更稳定的，可能是低收益的，有些大资本可以跟国企合作。
房地产作为核心资产的选择标准是什么？
姚长盛：您的眼里未来如果要投这些房地产，现在核心资产的选择标准是什么？
苏鑫：以前的核心资产，如果我们说商办，那么核心资产就是核心地段核心城市就可以了。比如说北京CBD，那就没问题。现在可能除了核心城市核心地段，关键是现金流，有稳定现金流，你的资产溢价才能体现出来。
这就是为什么所有的资本投资，看的是现金流贴现来进行的估值。对核心资产的判断，如果是现金流是负的，这个资产是负债；如果现金流是正的、稳定的，那么它的流动性会更好，更多的安全性资本愿意投资，资产价值也会上涨。
姚长盛：能不能举个例子跟大家说的更清楚一点，因为过去大家不是按这种方式去投资，过去大家就是按净资产去投资。
苏鑫：举个例子，王府井这条街上有很多购物中心，有的购物中心经营现金流是负的，资产就不值钱；有的经营现金流通过运营做得很好，不断的增长，资产就很值钱。
它在表内的时候体现不明显，你只要往市场去卖的时候就会体现出来，最终购买者的目的，不是买一个资产，而是买了你给我带来的未来10年、20年的现金流，所以这个时候就产生了资产的分化。
换句话说，这个市场也存在，就是REITs市场。有了这个市场以后，重新衡量资产的时候，标准就很清晰了。
现在房地产靠买房升值赚不到钱了
姚长盛：您现在眼里应该有看重的核心资产对吧？如果说在您的投资里面，涨价逻辑如果不在的话，不挣涨价的钱，主要是挣现金流的钱。
苏鑫：我们就讲城市更新，它有一种模式，就是把一个老的楼宇包装改造，变成更稳定的现金流，提升现金流以后再卖出去，这样才能赚钱。他靠什么？靠现金流提升来赚钱。
在我们的圈子里进行投资，有一个第一性的原则，就是买低价资产提升为硬核资产。翻译成咱们容易理解的是“低买高卖”，以前高卖靠什么？是靠资产升值，资产本身就可以升值，你不用努力就可以赚钱。现在你必须要努力，为什么？因为你必须要提高现金流，变成硬核资产才能够赚钱。所以这个时候赚钱的模式就发生了变化，你需要服务，需要干脏活累活，需要资产管理，才能赚到钱。
姚长盛：其实最后拼的是本事和运营，不光是低价的钱。
苏鑫：对，但是以后它可以通过什么来加入到这个游戏规则里面：第一，城市更新里如果有私募基金可以作为一个份额来投入，即机构化。还有一种已经变成稳定现金流了，变成REITs产品，老百姓可以去买，1万块钱也可以买。
未来房地产投资容易进入的就是REITs市场
姚长盛：以后的整个房地产投资会是什么样？因为这肯定还是未来一个非常重要的投资方向，而且是那么大的体量。
苏鑫：我们看住宅市场以前是什么样的钱进来，银行我不说了，信托夹层进来，它背后主要有几类，一个来源是国企，一个是AMC（资产管理公司），还有一些散户。 AMC现在已经不可以了，他要回归主业。散户是通过信托来进入的，现在这条通道已经没有了，散户要分享房地产高周转高毛利这种机会已经没有了。
我们再早以前就是炒房子，现在炒房子一线城市已经很难了，二手房都限价了，还炒什么房？当然这里边会有人投资，但也是一个相对稳健的投资，他不是为了炒房子，一拿10年20年，如果能买的话，这种心态一定为了能抗通胀，因为不管怎么去调整市场规则，房子是有资本属性的，这没问题。核心地段，好的房子，流动性好的这种资产，都是没有问题的，但是肯定不是老百姓可以玩的规则了。
那么未来我相信老百姓最容易进入的就是REITs市场。
投资的话它是稳健的，在西方也是这样。咱们看到美国市场，去炒房的还是很少，但是有些富人去投资一些豪宅，不会去炒房子。
现在买房就是为了三五年之内炒房的占比已经非常低了，买了房未来还是当个存钱罐，能抗通胀，大家都是这种心态。
（本节目由网易财经、微博新知博主和微博财经联合推出）
