2021年下半年，房地产行业迎来巨变，为何头部房企接连爆雷？调整何时见底？今后的房地产行业将是怎样的格局？
在《长盛时间·提问2022》中，网易传媒副总编辑姚长盛对话中国人民大学城市更新研究中心主任秦虹，就以上热点问题进行解读。
为何房企接连爆雷？
姚长盛：如何看前段时间房地产行业的震荡？
秦 虹：回顾房地产企业这一波爆雷，我认为出问题的企业在战略上有两大方面的失误，
第一，误判了中国房地产行业未来发展的新形势，以为未来和以前一样、是可复制的，虽然中央在2016年中央经济工作会议上就提出房住不炒了，国企央企去杠杆也已经好几年了，但有些企业还沉浸在过去发展的舒适态里面没有转变。
第二，一些企业盲目跨界多元化。我们一直在说，房地产行业需要转型，但是我个人理解的房地产转型是在不离开房地产主业的情况下，改变投资理念、经营模式和盈利方式。如果你是去造汽车、开矿、搞农业，那叫什么？我把它定义为转行。
房地产开发企业转行不是不可以，但转行能不能成功就要看运气和本事了，目前我看到的转行成功的不多。
姚长盛：除了战略，这些房地产企业在战术上有哪些问题吗？
秦 虹：第一，拿高价地。第二，融高息钱。第三，通过高杠杆冲规模来扩张，而不是靠自身的产品和经营能力等真本事来扩张。第四，把融资作为企业的目标，而不是专注产品、服务等自身发展。
姚长盛：这些企业管理者当时是被迷了心性吗？
秦 虹：我觉得这和外部环境是有关系的，过去规模至上是这个行业非常重要的信条，融资、拿地都向大企业来倾斜， 银行的白名单也是看规模，这是有问题的，所以未来这些支撑房地产发展的外部环境也要发生变化。
行业调整何时到底？
姚长盛：您觉得房地产行业的震荡什么时候才能到底，让水面以下的上来喘口气？
秦 虹：我觉得市场的调整还需要一段时间。
首先，尽管央行要求各商业银行积极放贷，但是商业银行出于风险管控的考虑反而偏谨慎了，有政策也不愿意放了。其次，最为关键的是我们需求销售层面还没有起来。在这种情况下，房地产开发企业可能还要再熬一段时间。
在我看来，2022年的房地产市场大致可以总结为三句话，第一，销售回落；第二，投资减速；第三前低后高。
姚长盛：您判断上半年是一个出清的过程，还会接着爆雷？
秦 虹：还会有企业爆雷，因为企业的问题不是一年内积累的，而是这些多年来长期积累的结果，问题不可能那么快缓解，所以有问题的企业可能还会出问题。
姚长盛：您刚才提到需求侧也有问题，但有些房企反而认为需求侧没什么大问题，您怎么看？
秦 虹：需求侧的问题其实是结构性的，一个是地域结构，比如多地楼市遇冷，但杭州依然比较火爆。
第二个是人群结构，虽然2021年下半年市场下行很厉害，但是高端市场豪宅基本上没有下行，有的地方还在涨，可以看到疫情对刚需人群的收入影响很大，这样一来，他们买房的需求可能就没有那么刚性了。
姚长盛：您说的豪宅数据我也看了一下，一线城市的成交量不降反升，为什么会有这种情况？
秦 虹：每一次经济调整，都会进一步加剧两极分化。2022年市场如何走，一方面看政策能不能给予一个更充分的宽松，更重要的是看大家的收入能不能恢复上涨，要不然刚需、刚改群体的压力实在是太大了。
姚长盛：您觉得2022年哪些因素对这个行业影响比较大？
秦 虹：第一看政策，货币政策、金融政策等是紧还是松，这对房地产行业影响非常大。
第二看经济发展，可以看到豪宅市场没有受影响，还在增长，受影响的主要是刚需、刚改这部分人，如果经济恢复很快，那他们的收入增长也会很快。
需要指出的是，中国房地产市场的需求没有太大的恶化，不可能一年卖将近18亿平方米，第二年就没了，规模还是非常大的。
什么样的房企能活下来？
姚长盛：您觉得什么样的房企能活下来？
秦 虹：我想有三个“自”，第一，自救。不要指望政策有多大的反弹，也不要市场给点阳光就灿烂，无论是加快销售、变卖资产，还是折价销售，总之要积极自救。
第二，自律。过去房企都是加满杠杆、高负债，这一次的危机可以说是给他们敲响了警钟， 必须要自律，不要再盲目加杠杆，追求高负债来扩张规模。
第三，自励。中国的房地产市场是遇到了一些困难，但并不意味着从此就没有前途了，只是说传统的“高杠杆、高周转、高毛利”的发展模式不能再继续了，未来转型发展的空间是非常大的，
姚长盛：未来最重要的就是凭本事吃饭，谁能有运营或建造的本事，谁就能活下去，否则没有饭吃，是这个意思吗？
秦 虹：什么样的房地产企业未来有前途，我觉得有这么几点：
第一，商业模式要符合经济逻辑，像刚才咱们说的“三高”模式就不符合商业逻辑，因为没有高房价做支撑。
第二，业务结构互补。所谓业务结构互补，讲的是房地产的经营或开发有长周期和短周期之分，比如珠三角的旧改项目周期都很长，但是长三角地区的产品周期就很短、现金流很好，所以房企在产品运营上要注意长短结合、结构互补。
第三，财务稳健。财务稳健有两个标志，第一个标志就是现金流要好，第二个就是杠杆率确实要低。中国房地产企业的负债率全可以说是全球最高的了，美国上市房企的负债率是50%多，英国的不到40%。
核心资产应具备哪些特征？
姚长盛：房地产领域的核心资产应该具备哪些特征？
秦 虹：两条，稀缺性高加流动性好。稀缺性高，大家都想去买的，物以稀为贵，但是也要考虑到流动性好，像有一些稀缺的资源，比如海边风景很好的房子，它是没有流动性的。
如果是从房企的角度来看核心资产，我认为要看你想买的资产是对方主动持有的还是被动持有，这很重要。如果是买对方主动持有的资产，我认为风险不大。如果是对方被动持有的资产，你要买的话就要慎重，总的来说，主动持有的资产要好于被动持有。
姚长盛：比如北京国贸是主动持有的，你想买国贸，人家也不卖，现在被动持有的资产太多了，住宅我觉得还好，那些被动持有的商办、写字楼其实是更大的隐形浪费。
最后一个问题，您怎么看房地产行业未来的发展？
秦 虹：未来房地产还是要回到它的本质，房地产的本质是什么？它是载体，载体好不好取决于两方面，一是你能不能服务好所承载的产业和人口，另一个是你能不能通过做好载体来吸引产业和人口，城市更新就是这样，城市衰败了，为什么人和产业又回来了，正是因为城市更新把这个载体做得更好了，城市环境打造得更好，生活配套打造得更优，因此产业回来了，人也回来了。
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