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顾云昌（全国房地产商会联盟主席、原住建部住房政策专家委副主任）
2022年房地产市场的前景如何？保障性租赁住房的落实面临哪些难点？三四线城市的房子还有投资价值吗？全国房地产商会联盟主席、原住建部住房政策专家委副主任顾云昌接受了网易研究局的专访，针对这些话题做出了解读。
网易研究局：你看好2022年房地产市场的前景吗？
顾云昌：现在对于2022年房地产市场的猜测有很多，不乐观的情绪占上风。第一，我认为整个市场不会太乐观但也不必太悲观。现在房地产仍处在冬天，估计今年上半年还不会太好，恐怕还在下行过程中，去年下半年的态势仍在延续。第二，去年上半年的数据较好，上升比较快，基数较高，所以同比不可能有很好的亮点。也就是说，今年上半年市场依然比较冷，还没到升温转变的阶段。
下半年随着市场的变化、政策的落地，有可能会转暖。中国房地产的韧性很大，就算在2021年这么严峻的情况下，市场销售面积和销售额仍然出现了上升，同比增加，投资也还是正增长，这很不容易。
网易研究局：房地产在未来还会是核心资产吗？
顾云昌：目前中国的房地产依然是核心资产，房地产作为核心资产的地位不是一两年或三五年就能转变的。就像房地产是国民经济的支柱产业一样，它对中国经济和家庭资产的影响很大。但房地产占核心资产的比重确实太高，随着经济的发展，家庭财富结构会发生变化，也就是房地产在核心资产的占比会降低。但是要出现房地产的资产低于金融资产的状况，这恐怕不是三五年，甚至不是十年内能够完成的。
网易研究局：三四线城市的房子还有投资价值吗？
顾云昌：房地产本身有两重属性，一是消费属性，二是投资属性，任何市场经济的国家都是如此。中国过去的二三十年中，房地产作为重要资产的地位越来越巩固。但是在这一过程当中，房地产市场是分化的，而且分化情况还在加大。一二线城市和三四线城市存在差距，随着城市化进入中后阶段，更多的人到大城市来，大城市的人口比重会增加。
由于市场上供求关系的变化，大城市土地供应比较紧张，会造成供不应求的状况，进一步提升了房地产的土地价格和房价。但在三四线城市，我去年走访了几个中小城市，发现它们的房地产市场销售量在下降，房价在下降。这些中小城市由于人口的流出，产业对人才的吸引力越来越小，而供应量又较大，所以出现了供大于求的问题。
因此一些三四线城市房价和地价不升，甚至少数城市出现房价下降的情况。这种情况必然会出现，而且会不断加剧。这就是城市分化带来房价的变化，带来资产价格的变化，这应当引起我们的高度关注。
网易研究局：现在很多人的感受是收入增长追不上房价增长，你怎么看待这个现象？
顾云昌：现在全国总体房价水平偏高，尤其是在一二线城市，这是大家比较一致的认识。房价和房租由购买力决定，如果房价过高，买房的人就会越来越少，因为大家都买不起房了。在大城市，租房比买房合算。中国之所以发展租赁市场，也是因为租赁价格比买房低很多。如果投资者买下房子出租，是赚不到钱的。但现在房租确实太高，阻碍大家进入城市。所以中央特别强调保障性住房，强调租赁市场。进入大城市工作的人刚开始买不起房，也租不起房，就可以通过保障性租赁住房来满足需求。任何市场都是由购买力来决定商品的销售情况，一部分人购买力跟不上时，就需要通过政府保障来实现住有所居的目标。
网易研究局：保障性租赁住房的真正落实面临哪些难点？
顾云昌：其实从住房制度改革开始就提出了保障房、公租房和经济适用房的概念。中国虽是市场经济，但实际上是政府供应土地，在这一过程中就会出现土地错配的现象。
在上海、北京等一线城市，人口流入很多，但每年土地的供给严重不足，进入城市的人口又很多，造成了供不应求的状况，进一步推升了地价和房价。而不少地区人口在外流，例如东北一些省市，但是土地照样供应，开发商照样开发，造成了供大于求的状况。地方政府还提出几年内要实现多少人口总数的目标，但目标和实际并不匹配。上述情况就使得一二线城市房价上涨过快，三四线城市的房价不仅没有涨，甚至还会下降。
所以国家需要进行用地制度的改革，但情况的改善也需要一个过程。房地产是不动产，土地供给要和人的流动相匹配，人口流向是由市场决定的，不是谁能指挥的。尽管政府出台了限购限贷款的政策、在土地供给方面进行引导，但毕竟搞不过市场。市场是资源支配的决定因素，所以各级政府还需要努力，在土地制度的改革方面加快步伐，这样才能够适应现在人口的走向。
在保障房方面，政府一直在提每年盖多少万套的保障房，但是到底谁需要保障房？当然是年轻人、刚工作的人、进城的农民工以及真正有困难的家庭。具体来说，就是如何在保障房方面实现以人为本？现在不是以人为本，是以套为本的。所以我强烈建议中央政府和地方政府，应该把保障房解决多少人，多少家庭作为每年的指标。保障房更重要的是分配问题。
现在多少人需要保障房，一共有多少家庭？是两口之家还是三口之家？目前有多少人排队？2022年计划要解决多少家庭？2023年又需要解决多少家庭？需要保障房的人数在不断变化，今年解决了一部分人的需求，明年又会有新增，这些方面都应该考虑得清清楚楚。个人或者家庭如果需要保障房，需要到政府申请，对他进行调查以后再批准，然后排队等待解决。
我在香港，有些香港人和我说，“我明年可以住保障房了。”在美国，美国联邦政府会对申请保障房的人进行审查，如果符合条件，申请人就可以在明年或者后年住保障房。而中国现在不清楚哪些人需要保障，他们的住房问题解决了没有，有多少人排队？刚开始政策只保障户籍人口，特别是限购的城市，不把外地人放在保障范围内。例如深圳的保障房刚开始只覆盖深圳当地人，但深圳外籍常住人口远远多于当地户籍人口。保障对象应该覆盖所有在深圳工作的人，而不应该仅仅保障本地户籍人口。城市化过程中，不应该把农民关在门外。
所以保障房的落实很重要，这个工作比每年建保障房要艰苦得多。我几年前去河南的几个城市调研，问当地工作人员保障房的进展，他们说完成得很好，我就放心了。后来我去河南的一个县级市，当地工作人员告诉我，“我们的保障房是大市当中完成得最好的，每年大市的保障房百分之五六十，甚至七八十都是我们这个小县城盖的。”我问为什么，他们说，“我们这儿的收入好，财政收入较多，上面就把大量保障房的任务交给我们，所以我们完成得好。”
在上报的时候，某某大市完成了每年的指标，但具体到每个县的情况，有的县保障房盖得太多，出租不了，卖不出去，但还要建。许多穷困县很需要保障房，但是没钱建。这就是保障房在建设过程中存在的具体问题。
全国是不是都这样？这不好说，但起码有这样的情况存在。建保障房需要投入很多资金，房子的价格要比很多物品的价值都高得多。但政策的落实却很粗心大意，不够精准。国家的资源应该被充分合理地运用，这是非常大的事情。
无论是进城的大学生还是农民工，要让他们能真正看到希望，能被政府看到自己是需要被保障的对象。并且保障房的水平、保障对象的条件和收入，政府都应该进行认真地研究。
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