王文华
近日，房企陆续发布2021年财报，不少房企出现了“增收不增利”的现象，其中包括中海地产。
2021年，中海地产实现收入2422.4亿元，同比上升30.4%。但经营利润仅603.1亿元，同比下滑7.5%；归母净利润更是同比下滑了8.5%至401.6亿元。
从财务数据上看，中海地产“增收不增利”的主要原因是利润率持续下滑。毛利率由2018年37.8%的高点下降至23.5%，随之净利润率也由26.2%降至16.6%的低点。
毛利率大幅下滑背后，中海地产的经营成本大幅上升，同比去年上升42.5%，其中，销售费用上升了7.5%，行政开支也同比增长了21.3%。
近几年，中海地产土地价格涨幅超过销售均价，导致房价地价比及利润差持续收缩，以至于项目结转利润持续下滑。
以毛利率达到顶峰的2018年为基数，中海地产2021年的销售均价为19545/平方米，较2018年的销售均价16589/平方米仅增长了17.8%，而同期的拿地成本则增长了82%，2021年中海地产拿地均价12103元/平米，创下2018年来新高，高增长的拿地价格极大压缩了公司利润空间。
2021年，中海地产新增土地储备57宗，权益购地金额1297.5亿元，新增货值2882.2亿元。截至2021年底，总的土地储备为8077玩平方米，大致相当于4年的销售量。
按照房地产行业开发预售的进度看，2021年结转的项目多是2019年左右的新增项目，2019年至2021年，新增项目的地价房价比总体呈增长趋势，由55%上涨至62%，这对于中海地产未来的盈利而言，也埋下了“增收不增利”的隐患。
